上海二手挂牌量的走高已经是公认的事实
(相关资料图)
但我没想到的是，居然连1亿这个总价段的房子，也越来越多的挂出来了
我们刚开始获取的大部分信息，来自短视频平台，比如这个关于绿城黄浦湾，目前挂了十几套
而无独有偶，最近的明星新闻里，不乏这种抛售的，比如有中介称“吴亦凡价值1.28亿的房子”，绿城黄浦湾挂牌正在出售
除此之外，关于翠湖天地、华侨城苏河湾、古北壹号...1亿以上的天价豪宅纷纷挂牌
我好奇的不仅仅是到底是否有大量的过亿豪宅正在被摆上货架，还有这些稀缺至极的房源现在真正挂牌的原因
01
关于上海1亿以上豪宅的真实挂牌量到底有多少
翠湖天地、汤臣一品、华府天地、古北壹号...这种位于上海顶流板块，如黄浦滨江、陆家嘴、新天地等
一般都是上海最顶级的房子，面积在400平以上，单价高达20万+，理论上总价才有可能有一个亿
我先在链家平台上按总价由高到低顺序筛选，目前能看到的，总价1亿+在挂牌的只有十几套
但是链家上高价豪宅一般不在外网展示，因为豪宅的挂牌要求比较严格，也考虑到业主隐私，所以很少能看到
后来我联系了一位专门做上海豪宅的老中介，入行已经有9年多，只做3000万以上豪宅
从他那边我打听了一下各个豪宅的挂牌情况，根据11个小区样本统计
从总挂牌量来看，今年至今上海1亿豪宅挂牌有59套
（统计时间：2023年6月8日，数据来源：链家豪宅中介）
1亿挂牌翠湖天地有10套，华府天地8套、云锦东方锦园7套...财富海景花园2套
一般对于豪宅有几套在挂牌中介也不会乱说，而且这些挂牌房源在链家内网上都是真实存在的
通过中介提供的1亿以上真实挂牌房源，我整理了这份部分详细清单
从这份数据中能看到，有不少都是今年刚挂牌出来的，面积最大的超600平，总价最高的挂牌2.6个亿
以翠湖天地为例
作为目前1亿以上挂牌最多小区之一，总价在1.09个亿、1.72个亿、1.3个亿、1.8个亿...单价基本在30-40万/平
在这些房源中，四期隽荟挂出来卖的比较多，有2套前排390平稀缺大平层挂牌
还有三期嘉苑，面对新天地太平湖的高层大平层也挂牌1个亿以上
我还特别问了一下翠湖天地旁边的华府天地，一共有9套挂出来，起步就8800万，其中1亿以上有8套
今年2月份华府天地就挂出来一套400多平大平层，挂牌价1.3亿，单价在29万/平
在新天地板块，包括翠湖天地、华府天地在内，上亿挂牌的一共就有27套
不仅是新天地板块，浦东陆家嘴今年也挂出来不少1亿豪宅
据中介透露陆家嘴上亿房源共挂牌18套，其中今年挂牌就有9套
以汤臣一品为例，目前挂牌3套
一直保持神秘的汤臣一品，以往都是0挂牌，最近一次成交记录显示早在2015年
2023年4月，汤臣一品前排一线江景房挂了一套597平，一出价就是2.6个亿
去年汤臣一品前排是没有一套在卖的，现在唯一一套出售都是要抢的
据中介透露，房东之所以挂牌出售，是为了资金整合
在市面上接近600平的房源屈指可数，还是一线江景前排房源，确实很少有，算一下这一套单价约44万/平
包括以前很少有挂牌的，如中粮海景壹号、古北壹号都有三四套在挂牌
据中介说，相比前几年今年像这种上亿豪宅挂牌，确实要明显多一些
02
虽然被摆上货架的很多，真实成交却基本都是0
我跟兔博士拉了一份数据，2021年至今上1亿/套以上的二手顶豪共成交44套
1亿以上二手豪宅平均每年只有十几套
（统计时间：2023/6/8，数据来源：兔博士）
大部分都是别墅或者老洋房，其他的基本都是古北壹号、翠湖天地、汤臣一品、中粮海景壹号，面积在400平+的超大户型
我们聚焦到某个豪宅小区，对比看看它们的挂牌量和成交量
据专门做豪宅的中介所说，今年豪宅比较难做，特别是1亿以上很少有成交
截至目前华府天地挂牌8套，0成交
翠湖天地挂牌10套，也还没有1亿以上的成交
再看看古北壹号，1亿以上总价2022年一年成交4套，今年4月、6月分别只成交了2套
有一些房东也在下调挂牌价，比如今年汤臣一品，报价2.6个亿，房东愿意降3000万
还有华府天地一套1.3亿的房子，2月份挂牌1.5亿，前后一共下调了2000万
你会发现总价上亿的房子，客户都极其稀缺
这种顶豪的客户其实很难找，很多时候看房都需要验资高达1-2个亿，符合条件的人也不多
加上豪宅的成交周期比普通小区更长，基本上现在翠湖天地的成交周期已经拉到快一年的时间了
无论是客户还是房源，时间一长不确定因素就很多，交易相对就困难一些
03
还有一个更小的市场值得关注，二手法拍房
当我打开全球最大的线上拍卖市场阿里拍卖平台，一搜上海被拍卖的1亿豪宅，大量的法拍房瞬间扑面而来
我把今年上海1亿以上法拍房整理了一下
数据来源：阿里拍卖
我比较关注的是绿城黄浦湾，近几年被拍卖的房子有4套
不过，上达1亿的法拍房只有一套406平，起拍价1.2174亿
拍了一天，有一两万人围观，并没有一个人报名，也没有出价，最后流拍
从法拍信息上能看到，标的所有人是孙xx，据中介说房主是两个90后，涉及借款纠纷被拍卖
同样被拍卖的还有，中粮前滩海景壹号，有2套上亿房子被拍卖，一套1.15亿，一套1.28亿
法拍价最高的一套达9个亿
位于华漕北翟路3398号，查了一下被执行人为上海东方国贸投资管理有限公司，目前房子已经被查封等待拍卖
其中被拍卖的原因跟公司破产有关
上海东方国贸有限公司已于2021年12月16日被上海市第三中级人民法院裁定破产清算
来源：网络
法拍房有一种情况是因为无力偿还贷款导致断供，被强制执行收回房产拍卖抵押
也可能跟业主自身债务纠纷有关，所以突然冒出来这些被拍卖的上亿房产
还有就是一些业主急需用钱，将房屋抵押给第三方，没想到不能按时还钱
根据《担保法》规定，第三方不能直接取得抵押房产，只能向法院申请拍卖房产来还款
不乏有的人资产来源于不正当渠道，就像前段时间曲某婷名下位于哈尔滨的两套房被拍卖，也是跟其母亲受贿有关
04
我更好奇的一点，过亿豪宅的抛售潮，背后的原因
关于这一点，我也咨询了资深豪宅中介，他们手上经手的客户，基本都是5000万级别的圈层
所以，从整个市场来看，对于上亿总价的豪宅市场，已经不能用一般的行业视角去看待了
房东基本都是百度百科能够查询得到的人物，或者当红明星等等
之前市场好的时候很多稀缺的房子不愿意挂牌，上亿资产的客户都比较惜售
现在被挂出来，原因也是因人而异，说实话和普通市场相比，不能笼统概括
我简单了解下来，大致以这三类为主
以华府天地挂牌1亿房子为例，原本房东一家三代住在一起，因为选择出国才卖掉的
这种客户原本买来自住，但今年准备移民或者出国陪孩子读书
然后翠湖天地有不少挂出来的房子，都是当时以公司名义购买的
其中2017年的翠湖天地四期，也是翠湖系列的口碑之作，开盘价格16万/平左右，五年二手涨到了30多万/平，价格几乎翻了一倍
有一套挂牌1.72亿就是以公司名义购买的，而且同一个小区有2套房子，对于这样的房东来说，买房其实就是处理手上多套的资产，以达到资金整合目的
翠湖天地的开发商瑞安来自新加坡，第一批业主有一些国外客户，他们不只在上海持有资产，在其他国家也有房产
当然房产也只能作为他们资产中的一部分，他们投资的方式很多，包括股票、基金等等
现在正在法拍的豪宅业主，并不是主动卖房，而是被迫无法再持有房产
在人生最辉煌的时候买下了房子作为资产持有，现在遇到债务问题时才会被法院强制执行
综合以上原因，不管是二手市场，还是法拍房市场，现在上海不少上亿房源愈来愈多挂出来
而在这轮行情下，这种过亿豪宅的高挂牌现象，可能还会持续一阵子
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